離婚時の税金

所有権と抵当権の一本化をすれば、どのような税金が対象となって課税されるのか、課税された場合税額はいくらになるのか把握しておく必要があります。

財産分与をもらう側の税金

まず、財産をもらう側にかかる可能性のある税金として、「贈与税」「登録免許税」「不動産取得税」があります。
通常、財産分与による不動産の名義変更に贈与税はかかりません。
ただし、登記の際の登録免許税はかかります。また、不動産取得税についても、一定の条件に当てはまる場合課税されません。

財産を渡す側の税金

財産を渡す側にかかる可能性のある税金として、「譲渡所得税」があります。これについても、一定の条件に当てはまれば課税されません。

もらう側にかかる税金

※税金の問題については非常にわかりにくいので、架空の夫婦　夫　蛭子太郎さんと　妻　蛭子花子さんのご夫婦を例にとってご説明しましょう。
太郎さんと花子さんはペアローンを組んで自宅を所有しています。

所有持分　太郎さん、花子さんとも各２分の１
購入日　平成25年４月１日
財産分与の日　令和１年４月１日（所有期間6年）
ペアローンの残債務　4,000万円
購入時の価格　　　5,000万円（固定資産税の課税価格　2,500万円）
財産分与時の価格　6,200万円（固定資産税の課税価格　3,000万円）
譲渡費用　　　　　　50万円
財産分与時の清算金　　　なし

贈与税との関係

離婚時の財産分与として、夫名義の不動産などの財産を受け取った場合でも、通常は妻には贈与税がかかりません。

財産分与は、夫が持っている財産を妻にあげるというものではなく、婚姻中に夫婦で築いた財産は、たとえ夫の名義であったとしても、夫婦の共有財産とし、それを「清算」や「離婚後の生活保障」といった名目で妻と分けるためにおこなわれるものだからです。
つまり、婚姻中に夫が自分名義で預金していたとしても、本来であれば夫と妻それぞれの名義で同額の預金をしなければならなかったものを、たまたま夫一人名義にしていたので、本来の名義に戻しましょうという考え方になります。

事例に当てはめると・・・

太郎さんが花子さんにマイホームの所有持分を移転することで花子さんは財産をもらうことになり利益になります。
それと同時に太郎さんの住宅ローンを花子さんが移転しますので、太郎さんは借金から解放され利益になります。
通常は利益になる法律行為については贈与税が課されますが、この法律行為のどちらについても贈与税が課されないということです。
税務上は「譲渡」ではなく、「分与」であると考えるからです。
オーバーローンであるか、アンダーローンであるかは問いません。

ただし、分与された財産の額が婚姻中の夫婦の協力によって得た財産の額やその他すべての事情を考慮してもなお多過ぎる場合は、超過部分に対して贈与税が課されます。
また、離婚が贈与税や相続税を免れるための虚偽行為と認められる場合は、受け取った財産にはすべてについて贈与税が課されます。

登録免許税との関係

登録免許税とは、登記申請（所有権移転登記、抵当権設定登記等）の際に、登記申請書に貼付する印紙税のことです。

登録免許税については、回避する方法はありません。必ず納税する必要があります。
離婚協議書に定めない限り受け取る側が納税するのが一般的な慣例です。

事例に当てはめると・・・

花子さんが納税義務者となります。
財産分与の登録免許税率は、不動産の固定資産課税価格の1000分の20（2％）です。
また、抵当権を変更する場合は、不動産１個につき1,000円、新たな抵当権を設定する場合の登録免許税は、借入額の1000分の4（0.4％）です。

不動産（土地、建物）の課税価格が合計で3,000万円の２分の１で1,500ですので、登録免許税額は30万円です。
抵当権設定の登録免許税は
Ⅰ．債務引受型で一本化する場合は、花子さんの抵当権を変更するだけですので、登録免許税は2,000円です。
Ⅱ．借換型で一本化する場合は、二人の残債の合計額4,000万円が新たな設定額になりますので、登録免許税は16万円です。

不動産の評価額や債権額によっては予想外に高額になることもありますので、事前に確認しておいた方がよいでしょう。

おそらく、ペアローンの一本化にかかる費用のうち、この登録免許税が最も高額な費用になると思われます。（譲渡所得税や不動産取得税が発生する場合は別）

なお、不動産の固定資産税評価額は、固定資産税評価証明書を市町村役場（東京23区では都税事務所）で取得するか、または、固定資産税の納税通知書にも記載されています。

不動産取得税との関係

不動産取得税は不動産（土地、建物など）を取得した際、不動産の取得者に課税されるものです。
この取得には、売買による場合だけでなく、贈与や代物弁済なども含まれます（相続による取得は含まれません）。

そして、財産分与により不動産を取得した場合は、夫婦財産の清算を目的としておこなわれた財産分与（清算的財産分与）の場合には、不動産取得税が課税されません。
ただし、財産分与を目的とする不動産の所有権移転であっても、それが清算的な財産分与ではなく、慰謝料や離婚後の扶養を目的とする場合には、不動産取得税が課税されることになります。
個々の不動産の取得状況によっても変わりますので課税される、されないは都税事務所に書類を提出してから判断を仰ぐことになります。

ただし、財産分与を受けた不動産に、分与を受けた方が居住し続ける場合は、既存住宅（中古住宅）を取得した場合の不動産取得税の軽減を受けられることが多いので、結局のところ不動産取得税が問題になることは少ないと思われます。

不動産取得税軽減の主な要件は次のとおりです。
（１）　居住要件　個人が自己の居住用に取得した住宅であること
（２）　床面積要件　50㎡以上240㎡以下
（３）　耐震基準要件　昭和５７年１月１日以後に新築されたもの
※（３）については、新耐震基準に適合していることの証明がされた建物も対象となります
※土地についても不動産取得税が課税されますが、一般的なマンションや戸建て住宅であって土地と建物を同時に移転する場合についてはほとんどのケースで軽減されます。

渡す側にかかる税金

譲渡所得税との関係

財産分与が土地や建物など不動産でおこなわれたときには、財産分与した人に譲渡所得に対して課税がされます。
この場合、分与した時の土地や建物などの時価が譲渡所得の収入金額となります。

つまり譲渡時の金額が、購入時を上回っている場合に、課税の対象となります。
財産を譲る夫側がこのことを知らずに「この家は財産分与であげるね」と妻に渡してしまったばかりに、後で高額な納税義務が課され大慌てをするケースがあります。

一般的な考え方からすると、「渡した側」に課税され、「受け取った側」には課税されないというのは違和感がありますよね。
わかりにくければ、夫が自分の所有持分を売却して金銭に替え、その金銭をもって妻に財産分与をしたと考えてみてください。この仮想の売却行為について取得額より現在の相場が高ければ、売却時に得たであろう利益について譲渡所得税が発生するということです。夫については、不動産の価格相当額の財産分与義務がなくなった（解放された）ことが利益と考えられています。

特別控除の範囲内なら、譲渡所得税は課税されない

譲渡所得税の基準となる課税価格の計算方法は、譲渡したときの金額（不動産の査定価格）から、購入したときの金額と譲渡する時にかかった費用を差し引いて計算します。
算出した額がプラスであれば課税対象になりますし、マイナスであれば課税されないことになります。

事例に当てはめると・・・

太郎さん所有持分の購入時の価格は2,500万円、財産分与時の価格は3,100万円、譲渡費用が50万円ですので、
　　計算式［3,100万円　－（2,500万円＋50万円）］
差額の550万円が課税対象になります。
ただし、太郎さんが家を出てから３年以内の日に財産分与するのであれば、3,000万円特別控除の特例を受けることができますので、特例を使うの場合は課税されません（控除額は年度によって異なる場合があります）。
つまり、自宅を妻に譲渡する場合は、購入時から3,000万円以上の価格上昇（最大の分与時の所有持分価格5,550万円）がない限り、譲渡所得税を回避する方法があるということです。

特別控除（租税特別措置法35条）の適用条件

以下の条件を満たす場合には、3,000万円特別控除の特例が適用できます。

分与する財産が、居住用の不動産であること
分与した年の前年及び前々年にこの特例又はマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと
分与する年、その前年及び前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと
分与する家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと
分与する側が住まなくなった日から年を経過する日の属する年の月日まで分与すること
渡す側ともらう側が、夫婦でないこと

※特に、６の夫婦間の譲渡には適用されないことに注意が必要です。
この制度を利用する場合は、離婚が成立した日以降であることが条件になります。
離婚した後であれば夫婦関係がなくなり、法律上は他人になりますので特別控除の特例が適用されることになります。

なお、不動産の名義変更（所有権移転登記）においても、財産分与とみとめられるためには、登記原因日付が離婚の日以降でなければなりませんから、いずれにしても名義変更手続きは離婚日以降の日付で行うことが条件となります。

所有した期間によって、譲渡所得税の税額が変わる

譲渡所得税が課税されることになる場合は、不動産を所有してから5年より長いか短いかによって、税額が変わってきます。
5年を超えるものを「長期譲渡所得」といい、5年より短いものを「短期譲渡所得」となり、短期所得の方が長期所得に比べてかなり税率が高くなります。

併せて適用できる特例として、「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例(以下、「軽減税率の特例」と略)」というものがあります。

「軽減税率の特例」は、「3,000万円特別控除」を適用しても、なおかつ譲渡所得がプラスになる場合に利用します。

住宅ローン控除との関係

3,000万円特別控除を利用する際に注意すべき点は、住宅ローン控除と併用できないという点です。
住宅ローン控除は、購入物件に入居した年の他、その前年または前々年あるいはその翌年または翌々年に3,000万円特別控除を適用すると利用できなくなります。
つまり、3,000万円特別控除と住宅ローン控除は選択適用の関係にあり、どちらか一方を利用すれば、どちらかを捨てなければならないということになります。

事例に当てはめると・・・

令和元年に太郎さんから花子さんへの所有持分の移転と、花子さんが太郎さんの債務を引受ける（または抵当権を１本に借り換える）場合に、太郎さんについては譲渡所得税の課税対象となります。
太郎さんが3,000万円特別控除を利用すると、太郎さんは令和元年、２年、３年の間は、あらたに住宅を購入しても住宅ローン控除が使えなくなります。
太郎さんは、新たに住宅を購入して住宅ローン控除を受けたければ、３年後に購入しなければなりません。
逆に花子さんは令和元年に太郎さんから引受けたローンを含め、全額に対してローン控除が使えるようになります。

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