ペアローンの離婚による一本化など解決|ペアローン離婚相談センター|大阪府和泉市 東京都千代田区

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自宅の売却

売却価格を想定する

自宅売却
売却想定価格を把握する
売却するためには不動産の決済前もしくは決済と同時にペアローンを全額返済する必要があります。
そのためには、マイホームの時価を把握しなければなりません。通常は2~3社の不動産業者に依頼して簡易査定をしてもらい売却想定価格を出してもらうことになります。

不動産業者の売却想定価格とこちらの売却希望価格に開きがある場合、または将来不動産の価格が上がることが見込まれる等、今が売り時ではないという判断をされる場合に、不動産を処分しないまま様子を見るという方法もあります。

必ずしも間違った判断とは言い切れませんが、あまり良い結果が望めないことが多いように思います。たとえば近くに地下鉄の駅ができるとか、大型の商業施設ができるといった具体的な計画があるのであれば別ですが、不動産業者や銀行員がそう言っていた、というたぐいの話は信じない方がよいでしょう。

むしろ、離婚してから月日が経つとお互いの考え方も変わってきますので、どちらかが住み続けるのでない限り、早い時期に売却の検討をする方が望ましい結果につながると思います。また、やむを得ず売却時期を遅らせる場合でも、期限を区切ることは忘れないようにしましょう。
 
契約は二人の意見が一致していることが条件
希望の売却価格で買主が見つかっても二人の合意がなければ売却できません。
媒介契約時に具体的な金額を打ち合わせたとしても再度確認する必要があります。

したがって買主と売買契約することになってもすぐに締結しないで再度お互いの意思を確認しあう時間を置く必要があります。

また、当然のことながら、売買契約は二人で臨むことが必須です。
どちらかが相手の代理人として一人で契約している契約書をたまに見かけますが、そのような契約をすれば、当然に相手方にも契約の責任がかかることになります。

信頼関係があったとしても慎重に手続きを進めることが必要となります。
 

アンダーローンとオーバーローン

ローン残高と売却想定価格を比較する
ローン残高と売却想定価格を比較し、売却すればローン全額を返済することができるのか(アンダーローン)、もしくはローンが残るのか(オーバーローン)を知ることで今後の方針を決めることになります。 購入してあまり時間がたっていない場合や、マイホームの価値が下がったことで売却代金だけではローン全額を返済できないケース(つまりオーバーローンの状態になっているケース)では通常の売却が出来ない場合があります。
 
アンダーローン
売却代金でペアローンの残債を完済できない場合
売却代金でローンを返済できる場合(アンダーローン)は、通常の不動産の売却になりますので、売却代金の取り分の問題さえ解決できれば問題ありません。
④売却を選択する(売却想定価格を把握する)更新
 
オーバーローン
問題となるが債務を完済することが出来ない場合(オーバーローン)です。売却代金に加え、預金やご両親等からの借入でローンを完済できれば問題ありませんが、それが望めない場合は、いわゆる「任意売却」を選択せざるを得ないことになるかもしれません。
④ローンが残った①更新
 
任意売却
任意売却とは、売却代金で住宅ローンの全額を返済できない場合の売却方法です。住宅ローンが残ってしまうので金融機関の協力が必要であり、不動産の売却後は無担保の借金としてなお金融機関に返済し続けることになります。
 
不動産競売
住宅ローンを滞納や延滞をしてしまうと、債務者がローンを分割で返済する権利(期限の利益といいます)が失われてしまい、お金を貸した金融機関は残っている住宅ローンの全額を一括で返済するよう要求してくることになります。
残債務を一括で返済できない場合、金融機関は担保となっている自宅を強制的 に売却し、その売却代金から貸したお金を回収します。
この強制的に売却手続きをすることを競売といいます。

競売は所有者の同意なしに売却することを裁判所が認め、裁判所が所有者に代わり、一番高い金額で入札した人に売却決定することが出来ることになります。
もし、金融機関や裁判所から通知が届いている場合はすぐにお問合せください。
任意売却をするにしても、手続きが早ければ早いほど選択肢が多く手続きの手間も簡易になりますし、より高値で売却できる可能性があります。

不動産の売却手続き

売却意思の合致
ペアローンの場合、所有権は夫婦お互いにあることが殆どですので、夫婦の売却意思が合致しないと売却ができません。
どちらかが住み続けたいという希望がある場合は別ですが、そうでない場合に売却計画がまとまらない原因の一つに売買代金の分け方について意見の相違があることが挙げられます。とりわけ頭金の支出をした割合と持分割合が符合しない場合は話し合いがもつれることが多いように思います。話し合いは冷静に行うことが肝要であると同時に、のちのち争いが残らないように細かいところまで協議しなければいけません。
 
不動産業者への依頼
売買契約書に署名捺印をする前に協議を成立させる必要があります。
そして、協議内容は書類にしておく必要があることは言うまでもありませんが、協議書の内容を把握し、夫婦の事情に配慮ができる不動産業者を選ぶことも大切なことです。 不動産業者を選ぶ基準として上記の他、マイホームの売却査定があります。より高い査定額を出してくれるところに依頼をしたい気持ちはわかりますが、査定額よりも査定価格の根拠が明確であることの方が大切なのです。査定額とは売却想定価格ですので売り出してみたものの売れずに値下げをしなければならず、結果的に安い金額で売却することになったという話がよくあります。契約が欲しいために、とても売れそうもない想定価格を出してくる業者は、買主を探す際にも信頼がおけませんのでやめた方がよいでしょう。
 
不動産業者へ依頼_コピー
不動産業者へ依頼2_コピー

売却想定価格と買取り査定価格

売却想定価格
仲介における査定価格とは、あくまでも「当社で仲介をしたら、これくらいの価格で購入してくれるお客様を見つけることができますよ」という予想価格であるという点がポイントです。

そのため、査定額よりも安い金額で売却することになる場合もありますし、査定額よりも高い金額で売却できることもあります。
仲介における査定額とは、あくまでも売却想定価格であり、仲介業者によって査定額が異なります。

一般的に不動産の売却では買主の探索には最低3ヶ月程度の時間がかかると言われています。したがって査定額とは「3か月程度で売却できる価格」ということになります。

もし売却を急ぐのであれば、値段を思い切って下げてしまうこと検討してみましょう。早く買主を見つけることはできるかもしれません。

一方で、「1年かかっても良いから高く売って欲しい」というのは、予測がつかないのでやめるべきです。一年後の不動産市況が読めませんし、その間の維持費を考えれば当然かと思います。基本的には「不動産は売りたいときが売り時」ということです。

 したがって、査定額は「3か月程度で売却できる価格」になっていると思ってください。
 
買取査定価格
また、不動産の売却方法には仲介とは別に買取というサービスもあります。

買取は、不動産会社が転売を目的として下取りをするサービスになります。
不動産の買取にも査定はあります。これを買取査定といいます。
買取査定価格は、不動産会社が直接買い取る価格ですので、売却額は不動産会社が提示する価格で確定します。買取は不動産会社が買い取る仕組みのため、時間を置く必要が無く、即金・即売というメリットがあります。
一刻も早く関係を断ちたいというご夫婦がこの方法を選択するということも多いようです。

但し、不動産業者による買取は下取りですので、当然ながら買取額は安くなります。
目安としては、仲介の売却価格を100%とした場合、80~90%程度になるのが相場です。
よって、3ヶ月くらいの時間の余裕があり、売却についての話し合いもできる状態であれば、まずは仲介の依頼からスタートすることをお勧めします。
離婚後の売却
離婚に伴い不動産の売却を選択するご夫婦は多くおられます。売却する理由として、お一人の所得だけでは一本化できないことが一番多い理由となりますが、どちらも住みたくないという理由やすべて精算してしまいたいといった気持ちの問題もあります。
もちろん、売却することについてローンが全額返済できるのであれば、そのような選択をしても問題はありません。 問題となる事例で一番多いのが、一本化ができないまま離婚をして、一本化ができるまでそのままにしておこうという選択です。元はご夫婦だったので相手方を信頼したいという気持ちや、離婚や親権を優先してローンのことはとりあえず先送りしておこうというお考えのご相談者も多くおられます。
この場合のリスクとしては、「ペアローンを残したまま離婚する」のところで記載しておりますのでここでは、離婚後しばらくたってからの売却手続き至る事例でよくみられるケースをあげてみたいと思います。
 
※夫蛭子太郎さん(ローン2,000万円)と妻蛭子花子さん(ローン1,000万円)が不動産を共有し、ペアローンがあります。離婚に伴い、太郎さんがこの不動産に住み続け、花子さんが家を出ていく。本来であれば太郎さんが花子さんのローンを引き受けて所有権と抵当権を一本化する手続きをすべきところですが、太郎さんの年収がローン全額を返済するのに不足であったためペアローンの処理をしないままに離婚することになった。太郎さんは家を出て行った花子さんへ家賃の代わりとして花子さん分のローンの支払いをする。そしていつか一本化ができる日が来た時に処理することを約束することとなった。しかし、次第に太郎さんのローンの支払いが滞るようになり、銀行から花子さん宛にローンの支払いの督促が届くようになった。もちろんそこには、自分のローン分の支払いのほか、太郎さんのローンの連帯保証人としての義務も生じることになると記載されている。というケースを例としてご説明します。  
 

売却手続きをする


本来であればペアローンの一本化ができないのであれば売却してローンの返済をした後に離婚するのが正しいスキームとなるところですが、太郎さんの強い意向で一方が住み続けるという形で離婚することになったケースです。このようなケースは非常に多くあります。 ただし、事例のように銀行から督促状が届いた時点で、太郎さんにはこの形はあきらめてもらい、すぐに売却を視野にいれて専門家に相談されることをお勧めします。というのも、先延ばしにすればするほど買主を見つける時間的な余裕がなくなるからです。つまり、希望額で売却できる可能性が少なくなるということです。
督促状が送られてくるようなケースでは、その後差押えの通知が送られるまでの事態に進んでしまうことが往々にして起こることになります。 花子さんとしては一刻も早く売却して少しでも高い金額で売却することを目指したいところですが、住み続けたい太郎さんに売却を決意してもらうことはなかなか骨の折れる作業です。
このようなケースを解決する手段としては、なるべく太郎さんを刺激しないように、売却手続きをするメリット、放置することで生まれるデメリットを理解してもらう必要があります。
できることなら、直接不動産業者に依頼するのではなく、法律の専門家に相談して善後策を立てることをお勧めします。当センターでも、このようなケースでは弁護士と不動産業者と当センターの担当者との三者で対応することになります。

 

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