ペアローンの離婚による一本化など解決|ペアローン離婚相談センター|大阪府和泉市 東京都千代田区

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ペアローン離婚相談センター

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事例紹介

事例1~夫がローンを引受ける(借換型)

事例紹介

ご相談内容

ペアローンで残債2,700万円の自宅があります。売却しないで離婚することはできますか。
また、売却するにしても良い処分方法はあるでしょうか。

売却した場合、想定される価格は2,500万円、諸費用が150万円程度かかりますので、売却損が650万円ほどになる見込みです。
自宅以外に共有の財産はほとんどないので、足りない分の補てんはできない状態です。
夫婦の所得としては、夫年収600万円、妻年収400万円です。
夫は、引き続き自宅に住んで住宅ローンは私の分も含め全額自分が払うと言っています。
併せて、子供の養育費も支払ってくれると言っています。

もし処分するなら任意売却になってしまうと思うので、夫がそうしてくれるならそれがいいと思っています。

家計内訳

  • 年収
    600万円
    400万円
  • 住宅
    不動産購入時の価格 3,000万円
    住宅購入時の費用負担 夫:2,000万円※1
    妻:1,000万円※2
    ※1-全額ローン、うち200万円分はローンの元本支払済
    ※2-全額ローン、うち100万円はローンの元本支払済
    その他
  • 持分は夫3分の2、妻3分の1で登記、住宅ローンはペアローン活用
    売却する場合の見込価格 2,500万円
 

解決案

1.妻の所有持分を夫に移転する
妻Bさんの所有持分の移転方法として、夫Aさんが妻の所有持分を財産分与で譲り受ける方法が考えられます。
Bさんの所有持分を移転しますので、住宅ローンもAさんが引き受けることになります。

住宅ローンの引受け方として、現在のAさんの住宅ローンをそのままに、Bさんの住宅ローンの債務を引受ける方法と、AさんとBさんの住宅ローンの全額を他の金融機関で借り換える方法を検討します。


本ケースでは、既存銀行に対し、Bさんの債務をAさんが引受ける「債務引受型」での一本化を目指しましたが、地価の下落を原因として金280万円の繰り上げ返済を債務引受けの条件とされましたので、やむなく他の銀行へ依頼する「借換型」に切り替えて一本化を目指すことになりました

当センターで借り換えを引き受けてくれる金融機関を探したところ、引受可能な銀行を見つけることができました。Aさんの了承を得て、お預かりしている資料を元に銀行の担当者に対し事情説明と融資の打ち合わせをし、口頭ですが借り換えが可能である旨回答を得ましたので、Aさんに仮審査の申し込みをしていただくことになりました。当該銀行では繰り上げ返済を求められることもなく、現状の残債務全額と手続き費用を含め借入することができましたので、結果的に負担額0円でペアローンを解消することができます。但し、手続き費用を含めると月々の負担は少し増えることになることと、借り換えの条件としては、通常の借り換え手続きに加え、「離婚協議書の作成」「離婚した記載のある戸籍謄本」の提出を求められることになります。
 
この審査結果を受け、離婚協議書の作成に入ることになります。お二人で話し合った内容に、新規の借入れ銀行の条件と税務的に不利にならないような内容を盛り込みながら作成することになります。また、養育費についても協議書を公正証書にすることでBさんの側に不利にならないように注意を怠らないことを心がけて作成することになります。離婚協議書を公正証書化した後に離婚届の提出→新規銀行への本申し込みとなり、1か月以内に手続き完了の運びになりました。

事例2~10年前に離婚したが、共有名義のまま放置(借換型)

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ご相談内容

10年前に離婚しましたが、住宅ローンの一本化ができずにいままで放置していました。
何度か銀行に借り換えを依頼していたが、離婚した夫婦の共有名義のままでは借り換えを受けてもらえませんでした。財産分与をしないまま放置していたのが良くなかったといわれましたが、いつ財産分与をすればよいのかもわからず、今財産分与をすることで税金がかかるかもしれないといわれ、泣く泣く放置したというのが現在の状態です。

元妻とも売却を検討しましたが、私も子供たちも今の自宅が気に入っているので、売却は考えておりません。私に所有権も住宅ローンも一本化できるものでしょうか。

住宅ローンは妻名義のまま、私が全額返済を続けておりました。

家計内訳

住宅
不動産購入時の価格 3,800万円
住宅購入時の費用負担 夫:2,500万円※1
妻:1,300万円※2
  • 年収
    元夫
    Aさん(45歳)会社員:600万円
    元妻
    Bさん(46歳)会社員:380万円
  • ※1. 全額ローンでうち2,100万円分はローンの元本支払済
  • ※2. 借入時の金利は2.25%
     
  • その他
    持分は2:1で登記、住宅ローンは連帯債務を活用
    売却する場合の見込価格 2,500万円
 

解決案

元妻の所有持分を元夫に移転する
依頼者であるAさんが元妻Bさんの持分を財産分与で引き受けることになります。離婚してから10年経過していますが、やむを得ない事情(一本化するには所得が足りなかった、話し合いがつかなかった等)がありましたので、財産分与としては問題なく成立することになります。住宅ローンについては、これまでAさんが全額支払っていましたので、収入的にも問題ありません。

Aさんからは、現在借り入れている銀行に債務引受の打診をして断られたとお聞きしておりましたが、当センターでも再度打診しました。結果は離婚が伴う場合は変更できないので他行への借り換えでご対応くださいとの回答です。

この結果を受け、当センターで借り換えを引き受けてくれる金融機関を探したところ、幸い近隣の銀行で引き受け可能であるとのことでした。金利は0.95%です。Aさんの了承を得て、お預かりしている資料を元に担当者に事情説明と融資の打ち合わせをし、口頭ですが借り換えが可能である旨回答を得ましたので、Aさんに仮審査の申し込みをしていただくことになりました。事前に担当者との打ち合わせが済んでおりましたので、30分程度のお時間で申し込み手続きが終わりました。

Aさんの属性、所得とも問題なく、また、金利も低くなりましたので、結果的に一本化の手続き費用と銀行の手続き費用を含めても、月々の返済額が減ることになりご依頼者様も満足していただいたようです。

 

事例3~妻の所有持分を財産分与で夫に移転する(債務引受型)

事例紹介

ご相談内容

離婚協議中です。
夫婦共有のマイホームがありペアローンを組んでいます。
売却を予定していますが、場合によっては私が妻の所有持分を譲り受けたいとも考えています。
売却する場合の売却益の分配と、妻の持分買取の場合の買い取り代金をどのように算出するのか一般的な見解を知りたいところです。

家計内訳

  • 年収
    (40歳)会社員:700万円
    (35歳)会社員:400万円
  • 住宅
    不動産購入時の価格 5,000万円
    住宅購入時の費用負担 夫:2,500万円※1
    妻:2,500万円※2
    ※1. 全額ローンでうち100万円分はローンの元本支払済
    ※2. 1,000万円ローンでうち50万円はローンの元本支払済、1500万円は妻の父親からの贈与
  • その他
    持分は半々で登記、住宅ローンはペアローン活用
    売却する場合の見込価格 6,000万円
 

解決案

妻の名義分を夫に移転する
夫が妻の持分を買い取り、購入資金を金融機関で借り入れ妻の住宅ローンも引き受けたいとのことですが、本ケースでは妻の名義を夫に移転し住宅ローン全部を別の金融機関で借り換える方法をとる選択をしました。
身内間の売買でありますので、金融機関によっては断られるケースが多いのが実情です。よって、今回は「債務引受型」の一本化を目指すことにしました。

夫の側は妻の住宅ローンを引き受けるのに十分な所得額があり、借入先の金融機関も仕事上でお付き合いのある信用金庫であったので、事前審査でも債務引受について受け入れてくれることで合意しました。

一本化の方法としては、財産分与として妻から夫への所有持分の移転と、950万円の住宅ローンの残債については債務引受をすることになります。

また、購入当初に妻の父親から援助してもらった1,500万円をどのように評価するかも問題となります。
仮に売却見込み価格で算定すると、購入価格を上回ることになりますので、話し合いの結果、父親からの贈与額をそのままを妻に渡すことになりました。

但し、1,500万円の支払いについては、分割で返済することになりましたので、このことについても離婚協議書に記載することで合意することになりました。

事例4~親からの資金援助(住宅金融支援機構の連帯債務)

事例紹介

ご相談内容

夫婦共有(持分2分の1ずつ)の自宅があり、住宅金融公庫で連帯債務のローンを組んでいます。残債は2,600万円あります。
妻と離婚することになり自分(夫)がそのまま住み続けるために、妻の所有持分とローンを引受ける予定です。

また、売却した場合、想定される価格は2,400万円、諸費用が90万円程度かかりますので、売却損が300万円ほどになる見込みです。
自宅以外に共有の財産はほとんどありませんが、子供が2人おり、妻が親権を取る予定ですので、これから養育費の支払いもあります。

夫婦の所得としては、夫年収400万円、妻年収350万円です。
 

家計内訳

  • 年収
    400万円
    350万円
  • 住宅
    不動産購入時の価格 3,000万円
    住宅購入時の費用負担 夫:1,500万円※1
    妻:1,500万円※2
    ※1-全額ローン、うち200万円分はローンの元本支払済
    ※2-全額ローン、うち200万円はローンの元本支払済
  • その他
    持分は夫2分の1、妻2分の1で登記、住宅ローンはペアローン活用
    売却する場合の見込価格 2,400万円
 

解決案

1.妻の名義分を夫に移転する
妻の所有持分の移転方法として、夫が妻の所有持分を財産分与で譲り受ける方法が考えられます。
妻の所有持分を移転しますので、住宅ローンも夫が引き受けることになります。

住宅ローンの引受け方として、夫の父親から資金の贈与を受け、その資金をもって妻の債務を全額返済することになりました。
資金贈与の税金処理については、適切に処理することで贈与税はかかりません。
また、父親から資金を借り入れて月々返済していくという方法も考えれらますが、現在のローンと養育費の支払いを考えると、現実的に返済していくことは難しいように思いますので、贈与を受けることで計画をすすめることにし、父親からの了承も得ることができました。

ペアローンであれば、妻のローンを返済して、抵当権の抹消と連帯保証の解除を申しでることで手続きができますが、本ケースでは、住宅金融支援機構の連帯債務ですので、他の金融機関に借入の申し込みをする「借換型」して一本化を目指すことになりました。
妻のローンがないのであれば、実質の残債務は1,300万円ですので所得的にも問題ありませんでした。

当該金融機関では手続き費用を含め借入することができましたので、結果的に手持ち金での負担をせずにペアローンを解消することができました。
また、養育費についても協議書を公正証書にすることで妻側が不利にならないように注意を怠らないことを心がけました。

事例5~売却してペアローンも解消したい

事例紹介

ご相談内容

夫がわずかの退職金をもらう条件で会社をリストラ退職し、先月無職になりました。
話し合いの結果、将来への夫婦の考え方の違いもあり離婚するに至りました。

当然、夫婦で組んだペアローンを返していくこともできず、家を売却してペアローンも解消するつもりです。
しかしながら、売却した場合の付近相場からすると、住宅ローンの残金を全額返すに至らないように思います。

このまま私が子供達と住み続け、養育費代わりに主人のローンだけでも返してもらえないか交渉したのですが、将来的に住宅ローンを払っていく自信がないとのことです。
今まで一度も住宅ローンの支払いは滞納していないが、近い将来、返済が滞り、数カ月後には銀行からの督促状が届くことが危惧されます。

夫は「どうせ払えなくなるなら、このまま競売になるまで住み続けよう」と言っているが、なにかもっと良い方法はないかとのご相談でした。
また、奥様は仕事も続けるので、自己破産はしたくない、再出発のためのアドバイスも欲しいとのことでした。

家計内訳

  • 年収
    500万円
    450万円
  • 住宅
    不動産購入時の価格 4,200万円
    住宅購入時の費用負担 夫:2,200万円※1
    妻:2,000万円※2
    住宅ローン残高 約3,750万円
    ※1. 2,000万円をローン、うち125万円分はローンの元本支払済
    ※2. 全額ローン、うち125万円はローンの元本支払済
  • その他
    持分は夫2分の1、妻2分の1で登記、住宅ローンはペアローン活用
    付近相場から売却価格予想 3,200万円~
    3,400万円
    その他の借金 なし
 

解決案

1.計画的に売却
ご夫婦に競売になった時のデメリットを説明し、安易に住宅ローンを滞納して競売になるような事態は避けた方が良いことを理解していただきました。
築年数が比較的新しい物件のため、販売価格等の立案がしやすかったので、すぐに提携している不動産業者をご紹介し、即日、ご夫婦揃って媒介契約を締結していただきました。

まだ半年ぐらいはローン返済する余力があり、売り急ぐこともないので相場の上限、3,400万円に200万円プラスした金額で販売活動を開始しました。 結果的にひと月足らずで売買が成立し、予測していた相場よりも高い3,550万円で売却することができました。さらに、ご両家のご実家からの援助もあり、任意売却することなくペアローンを無事解消することができました。
 
今回のケースでは、時間をかけて売却計画を立てることができましたので、良い結果につながりました。
とにかく早いうちから専門家に相談いただくことが大事です。
そうすることによって、最悪の事態を避けることができるかもしれません。逆に悪いことを先延ばしにすればするほど、解決の選択肢が狭まります。
一日でも早くご相談してくださることをお待ちしております。

事例6~ギリギリの返済でも一本化をする選択

事例紹介

ご相談内容

ペアローンで残債3,600万円の自宅があります。新築で購入し3年が経過しています。オーバーローンになっていますので売却すると損が出てしまうので売却は躊躇しています。
夫と話をして、妻の私が住み続けることになりましたが、住宅ローンを引受けるだけの所得がありますが、上限一杯まで借りることになりますので、一本化についても躊躇しています。

売却した場合、想定される価格は3,500万円、諸費用が150万円程度かかりますので、売却損が350万円ほどになる見込みです。 自宅以外に共有の財産は、預金や定期が500万円ありますので、売却しても清算はできます。
夫は、自分の所有持分を私に譲って、離婚しても引き続き自分のローンは払い続けると言っており離婚協議書(私署証書)も作成しております。とりあえず所有権も抵当権もそのままで、私が住み続け、頃合いを見計らって所有権だけ譲り受ける選択もあるのかなと思っております。

家計内訳

  • 年収
    550万円
    450万円
  • 住宅
    不動産購入時の価格 4,000万円
    住宅購入時の費用負担 夫:2,000万円※1
    妻:2,000万円※2
    ※1-全額ローン、うち145万円分はローンの元本支払済
    ※2-全額ローン、うち145万円はローンの元本支払済
  • その他
    持分は夫、妻とも2分の1で登記、住宅ローンはペアローン活用
    売却する場合の見込価格 3,500万円
 

解決案

所有名義だけ夫から妻に移転して、ローンはそのままにすることは銀行との契約違反になります。よってこのまま妻が住み続けるためには現状の登記のままにするのか、所有権も抵当権も一本化する方法を選択することになります。

現状の登記のまま離婚するデメリット
夫がいつか返済をしてくれなくなる可能性も考えておく必要があります。 ペアローンは妻にも連帯保証債務が残っていることになりますので、売却するなどしない限り、夫の債務を妻が代わり支払うことになります。その上、自宅を売却したくても、その時になって夫が非協力的になることも考えられます。もちろん半分は夫名義になっているわけですから妻が単独で売却することもできません。

当センターのアドバイス
妻に一本化ができるが、ギリギリの支払いになるのでローンを残すという選択は夫の生活環境が変わることがありますのでの問題があります。
したがって所有名義と住宅ローンの一本化をアドバイスしました。夫に対しては、「扶養的財産分与」として月々の支払いを協議の条件とし、離婚協議書は公正証書にしました。公正証書にするのは、万が一、夫が支払いを延滞するようなことがあれば給与を差し押さえることができるからです。また、支払が難しくなった場合にも妻の判断で売却することもできることになります。
物件自体がオーバーローンの状態でしたので、他の金融機関に借り換える方法で一本化をすることになり、無事解決することができました。
なお、金融機関の借入の評価として、夫からの「扶養的財産分与」は所得にはカウントされませんが、一定の評価はあるようです。

事例7~ローン返済は誰が?

事例紹介

ご相談内容

離婚に際して私が家を出て、夫はそのまま自宅に住み続けると言っています。
住宅ローンの残債は夫が責任をもって払い続けるので、私の所有持分を夫に移転するように言われています。

夫単独でローンを返済していくだけの十分な所得があるにも関わらずペアローンで購入した理由は、自営業である夫が税務署に対して所得を過少申告していたからです。
そういう訳で、夫単独でローンを組むことができず正社員であった私と共同購入することにしました。

今までも夫がローンの全額を払っていましたので、問題ないと思いますが、今後どのように話し合いをすればよいでしょうか。

家計内訳

  • 年収
    (40歳)自営業:500万円※
    (35歳)会社員:400万円
    ※申告年収500万円(実質年収は950万円)
  • 住宅
    不動産購入時の価格 3,900万円
    現在の価格 3,500万円
    不動産の持ち分割合

    夫:5分の3
    妻:5分の2

    ローンの残債 夫:2,100万円
    妻:1,400万円
    相手の債務に対する連帯保証額 夫:1,400万円
    妻:2,100万円
 

解決案

1.妻の名義を夫に移転する
まずは、妻の持分を夫に財産分与で移転するという方法を思いつくところです。
夫の実質の所得も十分であり、妻の住宅ローンも今まで通りに返済することについても問題はなさそうです。

しかし、それは妻の名義のローンをそのままにして返済していくということであって、自営業の夫の商売が傾いたときはそのローン支払い義務は妻の側にくることになります。

妻は名義のない不動産に対して返済しなければならいないという理不尽な債務だけが残ることになります。
よって、この選択はしない方が賢明でしょう。

次に、妻の所有持分の移転とともに、妻のローン債務を夫に引受けてもらうことが考えられます。
夫の側に貯えがあってそれをもって妻のローン返済資金に充てられるということであれば、あとは妻の連帯保証を外すことを銀行に交渉すれば解決できることになります。
 
本ケースでは現金の貯えがないということと、過少申告が影響して銀行借入れは望めませんでした。
よって、ローンは現状のままとし、約束事を書面にして一旦据え置くことになりました。併せて、相談時年度の所得を修正申告した上で、次年度を適正所得で申告することを提案しました。

結果的に時間はかかりますが、2年後にあらためて銀行ローンの申し込みをし、ペアローンの一本化を目指すことになります。

事例8~離婚後のローン返済は誰が?

事例紹介

ご相談内容

夫婦仲の悪化から別居することになり、両者とも離婚することを望んでいます。
住宅ローンはフラット35、夫婦が連帯債務者となるローンです。
妻である私と子供が離婚後も自宅に住み続けたいと考えていますが、夫は離婚後のローンを返済したくないと言ってます。

家計内訳

  • 年収
    (40歳)会社員:670万円
    (35歳)会社員:580万円
  • 扶養家族
    子ども:1人
  • 住宅
    不動産購入時の価格 3,900万円
    現在の価格 3,700万円
    住宅ローン残債 3,100万円
    不動産の持ち分割合 夫:20分の11
    妻:20分の9
    ローンの残債 夫:1,705万円
    妻:1,395万円
    相手の債務に対する連帯保証額 夫:1,395万円
    妻:1,705万円
 

解決案

1.離婚調停を活用
奥様からご相談を受け、以下のアドバイスをいたしました。
1.夫との間で住宅とそのローンを中心とする離婚の条件について交渉方法
2.交渉が決裂した場合は「離婚調停」の申立て調停の結果、夫が養育費に加え住宅ローン返済金分を上乗せして支払う内容で調停が成立しました。
 
2.解決のポイント
銀行の抵当権が登記されているので夫婦間だけで『債務者を変更登記(夫や妻が外れる)』をすることができません。
 
本ケースのように登記を変更しないままひとまずの決着とすることが少なからずありますが、万が一夫がローンを滞納したときは競売のリスクを残したままになりますし、何年か先に住宅ローンを完済した時にも、所有名義について争い残すことにもつながりかねません。

だからこそ、面倒がらずに協議書(調停調書)には実際に生じるかもしれないリスクを十分に予測・把握して決め事をすることで紛争の予防を施しておくことが重要になります。

事例9~離婚後のローンの返済が困難

事例紹介

ご相談内容

ペアローンで新築マンションを購入しました。
しかし、夫婦仲がうまく行かず喧嘩が増え2年前に離婚。夫側がお子様2人を育てることになりました。
しかし収入が一人分になった事で、生活が苦しく管理費等の支払いが滞納がちになり、ついには、住宅ローンも滞納し始めました。

これ以上住宅ローンの支払は難しい。
早いうちに不動産を売却し、精神的にも金銭的にも少しでも楽になりたいと思いからご相談に来られることになりました。

家計内訳

  • 年収
    (42歳)400万円
    (38歳)310万円(※離婚済)
  • 扶養家族
    子供:2人(親権者 夫)
  • 住宅
    不動産購入時の価格 3,100万円
    現在の価格 1,900万円
    住宅ローン残債 2,500万円
    不動産の持分割合 夫:10分の6
    妻:10分の4
 

解決案

1.任意売却の検討
もともと夫側の所得だけではマンションを購入できなかったため、一人の収入でこれ以上払い続けるのは、厳しいと思いました。したがって早急に提携不動産業者をご紹介し、任意売却の手続きをすることを提案しました。
任意売却の結果、たとえ残債が多く残っても、無理のない返済計画をとることが可能ですし、それも難しいようなら自己破産を選択肢とすることも検討します。
 
2.結果
不動産業者の査定では約1,900万円でしたが、借入銀行の希望で2,100万円で販売活動を開始しました。
しかし、なかなか買手が見つからず、当初の査定価格1,900万円に値下げしたところ、購入希望者が現われました。銀行からも抵当権抹消の承諾がでましたので無事売却する事が出来ました。
残債が600万円以上残ってしまったため、銀行の返済計画通りとは行かず、やむを得ず自己破産を選択し債務免除となりました。

ここで注意しなければならないのは、離婚した元妻にも返済義務があるということです。いきなり銀行もしくは裁判所からの通知で支払い義務があることを知らせるようなことは避けた方がいいでしょう。
 
本ケースでは妻の側にも十分な準備期間を置いてもらえるように、夫の承諾を得て手紙でお知らせすることにいたしました。
結果的に妻の側も後日自己破産をすることになり、手続きを終えることとなりました。

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