一本化のための基礎知識

ペアローンの一本化の方法

ペアローンやフラット３５などの連帯債務の一本化手続きについては、当センターの手続きの中でもメインの手続きであり、かつ、ご依頼者のほとんどの方が目指すことになる重要な手続きになります。

ペアローン、連帯債務いずれにしても、夫婦が共同生活をするための住宅ローンの一形態ですので、当然のことながら婚姻関係が継続することが求められることになります。
したがって、離婚することになった以上は、夫婦が共同生活をしながら住宅ローン全額を連帯して返済し続ける状態は解消しなければいけません。
その一般的な方法としては住宅ローンを一本化するか、不動産を売却する（通常売買と任意売買）かの選択となります。

このページでご紹介する方法は、主にどちらか一方の所得だけで住宅ローンの残債務を返済できる方、もしくは、親族などの協力を得ることができる方が住み続ける場合の方法となります。
金融機関が住宅ローン一本化の判断をする基準としては、給料（目安として税込年収の６～７倍）やお勤め先の属性（上場企業、公務員など）、ご自身の生活スタイルなどとなります。
ご相談いただいた際には、お預かりしたデータを金融機関に提供して一本化の判断を仰ぐことも可能です。
お気軽にご相談ください。

二種類の方法「債務引受型」と「借換型」

一本化の基本的な方法として、「債務引受型」と「借換型」があります。
これらは、設定している抵当権に合わせて使い分けたり、金融機関ごとの対応に従って選択していくことになります。

当センターにご相談いただいたほとんどのお客様は、どちらかの方法で一本化を目指すことになります。

債務引受型

【所有持分の移転】＋【債務引受】

債務引受方式とは

現在借入れしている金融機関に一本化を依頼する場合には債務引受けの審査の申し込みをすることになります。
金融機関において受け入れ可能ということであればこの方法を選択することをお勧めすることになります。

メリットとしては、

抵当権を変更するだけですので、登録免許税が安くなります。
手続き的には現在の借入金融機関に審査の申し込みをするだけです。
金利やその他の条件も基本的に変更はありません。

デメリットとしては、

この方法は審査に時間がかかりますし、条件が「借換型」に比べ厳しくなります。
一部メガバンクなどでは、審査以前に「債務引受契約」に対応していない金融機関もあります。
一本化手続きにかかる諸費用も、ご自身で用意する必要があります。
（借換型であれば、手続き費用の全額もしくは一部を借入額に含めることができます）
不動産価格の値下がりなどが原因でオーバーローンになっている場合は、一部借入金の繰り上げ返済を求められることもあります。
金融機関によっては、代わりの連帯保証人を求められることがあります。

以上のことから、他の金融機関への「借換型」も検討することになります。

※夫蛭子太郎さん（ローン2,000万円）と妻蛭子花子さん（ローン1,000万円）が不動産を共有し、ペアローンがあります。
離婚に伴い、太郎さんが花子さんの所有持分と1,000万円のローンを引受けるケースを例としてご説明します。

債務引受型では

抵当権の記載を変更する「抵当権変更登記」をすることになります。

具体的には、抵当権の債務者欄に「債務者　住所●●　蛭子花子」の部分に下線が引かれます。（下線が引かれると削除したことになります）そして、下に新しく枠が出来、そこに「年月日変更　債務者　住所○○　蛭子太郎」という記載されることになります。
つまり、債務者が花子さんから太郎さんに変わりましたよ、という記載になるということです。当然に債務額は変更されませんので、債務額は1,000万円のままです。
「債務引受型」でいう一本化とは債務者太郎さんの債権額2,000円の抵当権と同じく債務者太郎さんの債権額1,000万円の抵当権が２本ある状態になるということになります。

「債務引受型」で登記した場合の、登記の記載例

借換型

【所有持分移転】＋【ローンの借換え】

借換型とは

「債務引受型」が選択できない場合や、金利条件を比べたい場合に、他の金融機関へのローンの借換えを検討することになります。

また、金融機関によっては自行のローンであっても「債務引受型」ではなく初めから「借換型」で対応するというところもあります。
この方法は不動産の価格が下がっていても、オーバーローン分の繰り上げ返済を要求されるケースが少ないように思います。

メリットとしては、

この方法を選択したことで、現状の金利より低くなることがあります。
離婚にともなう一本化の手続き費用は、登録免許税を含めると数十万円かかることになります。場合によってはこの費用が金利の見直しでねん出できるかもしれません。
また、これと併せて、当センターでは「登記手続き費用」についても一緒に借入れできるよう依頼することも可能です。
したがって、ご依頼者様のほとんどは、諸費用の同時借入れを選択しております。
「登記手続き費用」と「金融機関の手数料」を借入額に含めても、月々の支払額が少なくなった事例はたくさんあります。

デメリットとしては、

「借換型」を受け入れてくれる金融機関は少ないのが現状です。
新たな引受先金融機関との一からの契約になります。
したがって、金利が高くなることもあります。
しかし、仮に高くなったとしてもある程度のところで受け入れることも大事なことであると考えます。
今は、過去に例を見ない低金利の時代です。
短期的に見れば、２、３年前よりは若干金利が上がったのかもしれませんが、いずれにしても１％前後の低金利で推移しております。
ご依頼者様には、あくまでも住宅ローンの一本化を優先事項と考えて手続きしていただくようお願いしております。
この方法を選択する場合、新しい金融機関への借換え手続きと、現在の借入れ金融機関の完済手続きの二重の手続きが必要となります。

借換型では

ペアローンを２本とも抹消してしまい、新たな抵当権を設定する方法になります。
なお、住宅金融公庫など「連帯債務」で住宅ローンを組んだ場合もこの方法で一本化をすすめていくことになります。
具体的には、「債権額金2,000万円　債務者　住所東京都○○　蛭子太郎」と「債権額金1,000万円　債務者　住所東京都○○　蛭子花子」の抵当権を２本とも消してしまって、新たに「債権額3,000万円　債務者　東京都○○　蛭子太郎」（ただし、返済が進んでいれば、現状の債務額まで減額した債権額になります）の一本の抵当権が記載されることになります。
まさに、「一本化」の状態になるということです。抵当権の債権額は、ローン残高まで減額された状態で記載されることになります。
オーバーローンになっている場合は、こちらの方法で回避できることもあります。

「借換型」で登記した場合の、登記記載例

所有権の一本化とペアローンの一本化

所有権の一本化

ペアローンや連帯債務の一本化と併せて、所有権の共有持ち分も一本化することになります。所有権の一本化とは、財産分与や売買、贈与などで夫（または妻）の所有持分を、妻（または夫）へ譲り渡し、単独所有にする行為を指します。
もちろん、所有権を夫婦の共有にしたまま抵当権のみ一本化することも可能ですが、離婚によって夫婦関係で無くなる場合は、好ましい状態ではありません。
また、所有権を残して、抵当権のみを一本化すると、移転の方法によっては贈与税の対象になる可能性がありますし、金融機関の承諾も得ることは難しいでしょう。
つまり、抵当権の一本化は所有権の一本化と併せてすることが望ましいのです。

所有権の一本化の手続きと抵当権の一本化の手続き

所有権の一本化の手続きは、離婚する当事者のみで話し合いで進めることになりますが、抵当権の一本化の手続きは、離婚する当事者と金融機関との話し合いで進めることになります。
手続きの順序としては、当事者の離婚協議があって、その上で抵当権の一本化の手続きを金融機関に申し込むことになります。
まずは夫婦間で「離婚協議書」を作成し、金融機関に提示することから始めることになります。

ペアローンの一本化ができない場合の手続き

ペアローンの一本化を目指したが、所得等の関係で一本化ができない、または売却を目指したがオーバーローンになっている等の理由で、やむなく共有名義のまま離婚する選択をされるご夫婦も少なくありません。
その場合は、離婚協議書でその旨を約束しなければなりません。
お互いに新しい人生を歩むことで、環境も変わり、気持ちの優先順位も変わることになります。
いつか売却または一本化ができる日まではお互いの気持ちを引き締めておくためにも離婚協議書だけはしっかりと作成しておきましょう。