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離婚時の任意売却

事例紹介
離婚に伴い、自宅を売却する場合、売却代金で住宅ローンの残債務が完済できるのかという問題が起こります。「購入して年数が経っていない」「不動産が値下がりしている」などの理由で売却しても残債に満たないことを「オーバーローン」といいます。
首都圏や大都市のように地価が高騰している地域以外では、売却代金だけではローンを完済できない、ケースは多くあります。
夫婦の預貯金などで足りない分を補うことができれば問題ありませんが、そうでない場合は任意売却という方法で売却をすることになります。

 

通常の場合、売り主は抵当権をすべて抹消する必要があります。しかし、抹消するためにはローンをすべて返済して金融機関に抵当権を消してもらう手続きをしてもらわなければばなりません。

 

そのため任意売却では、ローンを全額返済をしないでも抵当権を消してもらう交渉をローン契約を結んだ金融機関にして、その同意を得る必要があります。

 

住宅ローンが完済していない自宅を売却することはできません。

任意売却1
ローンを完済しなければ、購入者の不動産には売主の抵当権が付いたままということになります。あえて、抵当権が付いたまま購入するレアなケースもありますが、普通はこのような購入の方法はとりません。売主のローンの不払いにより買主の所有権が無くなる可能性があるからです。

しかし、完済しない場合でも、これを回避する方法が二つあります。
一つは、対象不動産を「競売」にかけることです。競売で落札されると、裁判所から強制的に抵当権抹消の手続きがなされることになります。

そして、もう一つの方法として「任意売却」があります。

 

任意売却

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任意売却によって、抵当権が消えたからと言って、債務が無くなるわけではありません。残りローン債務については、無担保の債務となり全額を完済するまでは支払いが続くことになります。

金融機関については、債権回収できなくなるわけではありません。ちゃんと残りのローンは「保証会社」から支払ってもらえる仕組みになっています。近年の住宅ローン契約には、金融機関は取りっぱぐれがないように、保証会社の保証を付けることが普通です。保証会社が債務者に代わってローンの完済をすることを「代位弁済」といいます。代位弁済をした後は、金融機関に代わって保証会社が債権者となり、抵当権も保証会社に移ることになります。そして、任意売却後は債権回収専門の会社に債権管理を移転することになります。
 

夫婦の話し合いが必要

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任意売却をしてでも自宅を売却するのか、そのまま住宅ローンを払い続けるのかは夫婦の話し合いで決めることになります。
任意売却を選択する場合、売却価格をどれくらいで設定するか、残債務はどのように返済するのかを協議で決めておくことは重要です。

そして、ペアローンの場合は、もともとの債務に配偶者の連帯保証(もしくは連帯債務)が付くことになっていますが、これは任意売却後もそのまま引き継ぐことになります。

離婚後は、相手方がどのような生活をしているかわかりませんし、連絡も途絶えがちになります。もし相手方の仕事が変わったり収入が下がったりして、返済が滞ることになれば、相手方の支払いについてもこちらに催促されることになります。したがって、夫婦の片方について親族からお金を借入して自分名義のローンを返済できるのであれば、相手方のローンについている保証を外してもらうことを条件に完済してしまう交渉をすることを検討することになります。
 

自己破産をするという選択

破産法辞書
完済する前提であるならば、月々の返済可能金額を銀行と交渉することになりますが、数百万円とか1,000万円を超えるような債務が残る場合は、初めから自己破産を前提するという方も多くいます。

ただし、破産手続きは夫婦双方でする必要があります。仮に夫婦の一方だけが自己破産すれば、もう一方がローンの残債の全部を負担することになるからです。

自己破産をすればすべての残債務は免除されることになります。
自己破産は、裁判所に申し立てる必要があるため、書類を揃える期間や裁判所での審議にも時間はかかります。
概ね、2、3カ月で債務が免除されることになります。
 

ブラックリストに載るの?

「任意売却をすると、ブラックリストに載ってしまうのでしょうか?」と聞かれることがあります。
回答としては、「はい、載ります」という返答になります。
ただし、厳密に言えば、任意売却によって、ブラックリストに載る(事故情報が登録される)のではなく、住宅ローンを3ヶ月滞納することで、事故情報(延滞情報)が登録されるということになります。
したがって、任意売却で起こってしまうことになる、ローンの滞納が3か月以上発生することで、事故情報が登録されることとなります。
ブラックリストに載る期間は、5年を超えない期間(全国銀行協会は10年を超えない期間)です。
その期間はクレジットカードの申し込みやローンの利用ができません。
但し、ブラックリストに載ったからといって、新規の借入ができなくなるだけでそれ以外に影響は全くないと言って良いでしょう。
ブラックリストはあくまでも「個人の金融機関情報」ですので、ブラックリストに載ったからといって就職などが不利に働くという事もありません。
また、勤務先に知られたり資格に制限が出るといった影響はありませんので、軽く考えるというわけではありあませんが、深刻になりすぎる事もないと言えます。
ただ、銀行や金融機関に勤めている場合に影響する場合があります。

任意売却のタイミング

単独影
自宅と住宅ローンをどうするか判断が遅くなればなるほど、デメリットが増える傾向になります。早く決断をし、できるだけ時間をかけて売却計画を立てることでより好条件での売却が見込めることにつながります。
 

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