ペアローンの離婚による一本化など解決｜ペアローン離婚相談センター｜大阪府和泉市 東京都千代田区

妻Ｂさんの所有持分の移転方法として、夫Ａさんが妻の所有持分を財産分与で譲り受ける方法が考えられます。
Ｂさんの所有持分を移転しますので、住宅ローンもＡさんが引き受けることになります。

住宅ローンの引受け方として、現在のＡさんの住宅ローンをそのままに、Ｂさんの住宅ローンの債務を引受ける方法と、ＡさんとＢさんの住宅ローンの全額を他の金融機関で借り換える方法を検討します。


本ケースでは、既存銀行に対し、Ｂさんの債務をＡさんが引受ける「債務引受型」での一本化を目指しましたが、地価の下落を原因として金280万円の繰り上げ返済を債務引受けの条件とされましたので、やむなく他の銀行へ依頼する「借換型」に切り替えて一本化を目指すことになりました

当センターで借り換えを引き受けてくれる金融機関を探したところ、引受可能な銀行を見つけることができました。Ａさんの了承を得て、お預かりしている資料を元に銀行の担当者に対し事情説明と融資の打ち合わせをし、口頭ですが借り換えが可能である旨回答を得ましたので、Ａさんに仮審査の申し込みをしていただくことになりました。当該銀行では繰り上げ返済を求められることもなく、現状の残債務全額と手続き費用を含め借入することができましたので、結果的に負担額０円でペアローンを解消することができます。但し、手続き費用を含めると月々の負担は少し増えることになることと、借り換えの条件としては、通常の借り換え手続きに加え、「離婚協議書の作成」と「離婚した記載のある戸籍謄本」の提出を求められることになります。
 
この審査結果を受け、離婚協議書の作成に入ることになります。お二人で話し合った内容に、新規の借入れ銀行の条件と税務的に不利にならないような内容を盛り込みながら作成することになります。また、養育費についても協議書を公正証書にすることでＢさんの側に不利にならないように注意を怠らないことを心がけて作成することになります。離婚協議書を公正証書化した後に離婚届の提出→新規銀行への本申し込みとなり、１か月以内に手続き完了の運びになりました。

依頼者であるＡさんが元妻Ｂさんの持分を財産分与で引き受けることになります。離婚してから1０年経過していますが、やむを得ない事情（一本化するには所得が足りなかった、話し合いがつかなかった等）がありましたので、財産分与としては問題なく成立することになります。住宅ローンについては、これまでＡさんが全額支払っていましたので、収入的にも問題ありません。

Ａさんからは、現在借り入れている銀行に債務引受の打診をして断られたとお聞きしておりましたが、当センターでも再度打診しました。結果は離婚が伴う場合は変更できないので他行への借り換えでご対応くださいとの回答です。

この結果を受け、当センターで借り換えを引き受けてくれる金融機関を探したところ、幸い近隣の銀行で引き受け可能であるとのことでした。金利は0.95％です。Ａさんの了承を得て、お預かりしている資料を元に担当者に事情説明と融資の打ち合わせをし、口頭ですが借り換えが可能である旨回答を得ましたので、Ａさんに仮審査の申し込みをしていただくことになりました。事前に担当者との打ち合わせが済んでおりましたので、３０分程度のお時間で申し込み手続きが終わりました。

Ａさんの属性、所得とも問題なく、また、金利も低くなりましたので、結果的に一本化の手続き費用と銀行の手続き費用を含めても、月々の返済額が減ることになりご依頼者様も満足していただいたようです。

 

夫が妻の持分を買い取り、購入資金を金融機関で借り入れ妻の住宅ローンも引き受けたいとのことですが、本ケースでは妻の名義を夫に移転し住宅ローン全部を別の金融機関で借り換える方法をとる選択をしました。
身内間の売買でありますので、金融機関によっては断られるケースが多いのが実情です。よって、今回は「債務引受型」の一本化を目指すことにしました。

夫の側は妻の住宅ローンを引き受けるのに十分な所得額があり、借入先の金融機関も仕事上でお付き合いのある信用金庫であったので、事前審査でも債務引受について受け入れてくれることで合意しました。

一本化の方法としては、財産分与として妻から夫への所有持分の移転と、950万円の住宅ローンの残債については債務引受をすることになります。

また、購入当初に妻の父親から援助してもらった1,500万円をどのように評価するかも問題となります。
仮に売却見込み価格で算定すると、購入価格を上回ることになりますので、話し合いの結果、父親からの贈与額をそのままを妻に渡すことになりました。

但し、1,500万円の支払いについては、分割で返済することになりましたので、このことについても離婚協議書に記載することで合意することになりました。

妻の所有持分の移転方法として、夫が妻の所有持分を財産分与で譲り受ける方法が考えられます。
妻の所有持分を移転しますので、住宅ローンも夫が引き受けることになります。

住宅ローンの引受け方として、夫の父親から資金の贈与を受け、その資金をもって妻の債務を全額返済することになりました。
資金贈与の税金処理については、適切に処理することで贈与税はかかりません。
また、父親から資金を借り入れて月々返済していくという方法も考えれらますが、現在のローンと養育費の支払いを考えると、現実的に返済していくことは難しいように思いますので、贈与を受けることで計画をすすめることにし、父親からの了承も得ることができました。

ペアローンであれば、妻のローンを返済して、抵当権の抹消と連帯保証の解除を申しでることで手続きができますが、本ケースでは、住宅金融支援機構の連帯債務ですので、他の金融機関に借入の申し込みをする「借換型」して一本化を目指すことになりました。
妻のローンがないのであれば、実質の残債務は1,300万円ですので所得的にも問題ありませんでした。

当該金融機関では手続き費用を含め借入することができましたので、結果的に手持ち金での負担をせずにペアローンを解消することができました。
また、養育費についても協議書を公正証書にすることで妻側が不利にならないように注意を怠らないことを心がけました。

ご夫婦に競売になった時のデメリットを説明し、安易に住宅ローンを滞納して競売になるような事態は避けた方が良いことを理解していただきました。
築年数が比較的新しい物件のため、販売価格等の立案がしやすかったので、すぐに提携している不動産業者をご紹介し、即日、ご夫婦揃って媒介契約を締結していただきました。

まだ半年ぐらいはローン返済する余力があり、売り急ぐこともないので相場の上限、3,400万円に200万円プラスした金額で販売活動を開始しました。 結果的にひと月足らずで売買が成立し、予測していた相場よりも高い3,550万円で売却することができました。さらに、ご両家のご実家からの援助もあり、任意売却することなくペアローンを無事解消することができました。 一日でも早くご相談してくださることをお待ちしております。

現状の登記のまま離婚するデメリット
夫がいつか返済をしてくれなくなる可能性も考えておく必要があります。 ペアローンは妻にも連帯保証債務が残っていることになりますので、売却するなどしない限り、夫の債務を妻が代わり支払うことになります。その上、自宅を売却したくても、その時になって夫が非協力的になることも考えられます。もちろん半分は夫名義になっているわけですから妻が単独で売却することもできません。

当センターのアドバイス
妻に一本化ができるが、ギリギリの支払いになるのでローンを残すという選択は夫の生活環境が変わることがありますのでの問題があります。
したがって所有名義と住宅ローンの一本化をアドバイスしました。夫に対しては、「扶養的財産分与」として月々の支払いを協議の条件とし、離婚協議書は公正証書にしました。公正証書にするのは、万が一、夫が支払いを延滞するようなことがあれば給与を差し押さえることができるからです。また、支払が難しくなった場合にも妻の判断で売却することもできることになります。
物件自体がオーバーローンの状態でしたので、他の金融機関に借り換える方法で一本化をすることになり、無事解決することができました。
なお、金融機関の借入の評価として、夫からの「扶養的財産分与」は所得にはカウントされませんが、一定の評価はあるようです。

まずは、妻の持分を夫に財産分与で移転するという方法を思いつくところです。
夫の実質の所得も十分であり、妻の住宅ローンも今まで通りに返済することについても問題はなさそうです。

しかし、それは妻の名義のローンをそのままにして返済していくということであって、自営業の夫の商売が傾いたときはそのローン支払い義務は妻の側にくることになります。

妻は名義のない不動産に対して返済しなければならいないという理不尽な債務だけが残ることになります。
よって、この選択はしない方が賢明でしょう。

次に、妻の所有持分の移転とともに、妻のローン債務を夫に引受けてもらうことが考えられます。
夫の側に貯えがあってそれをもって妻のローン返済資金に充てられるということであれば、あとは妻の連帯保証を外すことを銀行に交渉すれば解決できることになります。

奥様からご相談を受け、以下のアドバイスをいたしました。
1．夫との間で住宅とそのローンを中心とする離婚の条件について交渉方法
2．交渉が決裂した場合は「離婚調停」の申立て調停の結果、夫が養育費に加え住宅ローン返済金分を上乗せして支払う内容で調停が成立しました。
  銀行の抵当権が登記されているので夫婦間だけで『債務者を変更登記（夫や妻が外れる）』をすることができません。